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Souscrire à une assurance emprunteur pour votre crédit immobilier

Naviguer dans le labyrinthe des garanties : comment faire le bon choix ?

Avant de plonger dans le monde complexe des assurances emprunteur, il est essentiel de comprendre les différentes étapes et les options disponibles pour assurer votre crédit immobilier. Découvrez les rouages de ce processus, des exigences des banques aux différentes garanties offertes par les assureurs.

La demande de crédit immobilier : point de départ crucial

Avant même de penser à votre assurance emprunteur, familiarisez-vous avec les exigences de votre banque en matière d’assurance. Généralement, les banques imposent certaines garanties minimales telles que le décès et l’invalidité. Ensuite, évaluez le coût approximatif de l’assurance en fonction de votre profil. Vous avez également la liberté de choisir un autre assureur, bien que cela nécessite de répondre à un questionnaire médical préalable.

Comprendre les rouages de l’assurance emprunteur

Mais qu’est-ce que l’assurance emprunteur exactement ? Il s’agit d’un contrat qui prend en charge tout ou partie des échéances de remboursement du crédit restant dû dans certaines situations définies. Ces situations incluent le décès, l’invalidité permanente totale ou partielle, l’incapacité temporaire de travail, et éventuellement la perte d’emploi, cette dernière étant une garantie facultative.

L’assurance emprunteur : une obligation ou un choix ?

La question de l’obligation de souscrire à une assurance emprunteur se pose souvent. En réalité, les banques ont le droit d’exiger une assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier. Cependant, vous avez la possibilité de choisir votre assureur, que ce soit celui proposé par la banque ou un autre. Une fois que vous avez obtenu l’accord d’un assureur, la banque peut alors vous faire une offre de prêt.

Déchiffrer les caractéristiques du contrat d’assurance

Mais comment savoir quel contrat d’assurance choisir ? Cela dépendra des caractéristiques du prêt et de votre situation professionnelle. La banque définira les garanties minimales requises, la hauteur à laquelle le prêt doit être assuré, et d’autres détails spécifiques. Elle vous fournira alors une simulation du crédit immobilier ainsi que du contrat d’assurance envisagé, vous permettant ainsi de prendre une décision éclairée.

Libre choix de l’assureur : une liberté appréciable

Bien que la banque puisse vous proposer un contrat d’assurance emprunteur, vous avez la liberté de vous tourner vers un autre assureur si vous le souhaitez. Cependant, le contrat que vous choisissez doit respecter les critères définis par la banque, tels que ceux énumérés dans la fiche personnalisée remise par la banque.

Savoir comparer les contrats : les clés de la prise de décision

Pour prendre une décision éclairée, il est essentiel de comparer les différents contrats d’assurance disponibles sur le marché. Plusieurs éléments entrent en jeu dans cette comparaison, notamment les délais de carence, les délais de franchise, et bien sûr, le coût total de l’assurance sur la durée totale du prêt, exprimé en euros.

La question du questionnaire médical : quand est-il obligatoire ?

La nécessité de remplir un questionnaire médical dépend des caractéristiques du prêt. Si un contrat d’assurance vous est proposé, l’assureur doit obligatoirement joindre au contrat de prêt une notice détaillant les risques garantis, les modes de mise en jeu de l’assurance, et le coût total de l’assurance sur la durée du prêt. Dans certains cas, un questionnaire médical peut être exigé pour évaluer le risque associé à la couverture.

Changement d’assureur en cours de prêt : est-ce possible ?

Oui, il est possible de changer d’assureur en cours de prêt, mais cela nécessite l’accord de votre banque. Avant de procéder au changement, assurez-vous que le nouveau contrat d’assurance respecte les exigences de la banque. Une fois l’accord obtenu, vous pouvez résilier votre contrat actuel et informer votre nouvel assureur de la décision de la banque.

Prendre le contrôle de votre assurance emprunteur

En conclusion, souscrire à une assurance emprunteur pour votre crédit immobilier est une étape essentielle dans le processus de prêt. En comprenant les exigences des banques, en comparant les contrats d’assurance disponibles, et en faisant preuve de diligence dans le choix de votre assureur, vous pouvez prendre le contrôle de votre assurance emprunteur et protéger efficacement votre investissement immobilier.

Crédit immobilier : quelles garanties la banque peut-elle demander ?

Afin d’accorder un prêt, la banque demande des garanties à l’emprunteur. Cette procédure est tout à fait légale et obligatoire, puisqu’elle permet à l’établissement prêteur de se protéger du principal risque : le défaut de remboursement de l’emprunteur. L’assurance emprunteur est-elle une garantie ? Quelles sont les garanties exigibles par la banque ? La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ? Quelle garantie choisir pour emprunter ? Nos réponses à vos interrogations.

L’assurance emprunteur est-elle une garantie ?

Attention à ne pas confondre garantie du prêt et assurance emprunteur. Chaque formule a été conçue pour couvrir des risques différents.

Ainsi, la garantie, quelle qu’elle soit, a pour objectif de protéger la banque lorsque l’emprunteur n’est pas couvert par l’assurance et qu’il n’est plus à même de rembourser son crédit immobilier. Ladite banque est alors autorisée par la loi à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser.

Quant à l’assurance emprunteur, elle protège l’emprunteur dans plusieurs cas :

  • De décès
  • De perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
  • D’incapacité temporaire totale (ITT)
  • D’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
  • De perte d’emploi (facultative).

Dans ce schéma, la banque n’est pas autorisée à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser, l’assurance prenant financièrement le relai.

Crédit immobilier : quelles sont les garanties exigibles par la banque ?

À moins de présenter un apport personnel élevé, d’emprunter une petite somme, d’avoir une très bonne solidité financière, lorsqu’un consommateur fait un crédit immobilier, la banque demande presque toujours de présenter une garantie. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une hypothèque légale de prêteur de deniers, d’un cautionnement, d’un contrat d’assurance-vie.

L’hypothèque

À travers l’hypothèque, l’emprunteur apporte un bien qui lui appartient déjà ou le bien qu’il compte acheter en guise de garantie à la banque. S’il se retrouve dans l’impossibilité de rembourser son crédit et s’il n’a pas d’assurance emprunteur, la banque peut alors saisir le bien et le mettre en vente aux enchères. L’argent servira alors à rembourser la « dette » de l’emprunteur envers sa banque.

Pour hypothéquer un bien, l’emprunteur doit se rendre chez un notaire, qui officialise alors l’existence de la garantie. Pour cela, il publie l’information auprès des services de la publicité foncière.

L’hypothèque est valable le temps du prêt, tandis qu’elle reste inscrite à la publicité foncière, comme le prévoie l’article 2434 du Code civil, pendant l’année qui suit le remboursement de la dernière échéance. À la fin de ce délai, l’inscription est automatiquement rayée, gratuitement.

Que faire si le bien a été vendu avant le remboursement du crédit, donc de l’hypothèque ? Dans un tel cas, il faut obtenir la mainlevée de l’hypothèque auprès de la banque. Cette dernière procèdera uniquement si le prix de vente du bien permet de rembourser la totalité du crédit immobilier.

Attention, cette démarche est payante ! La facture comprend la taxe sur la publicité foncière (0,75 % du prêt), la contribution à la sécurité immobilière (0,05 % du prêt), les frais de dossier et les frais de notaire.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HLPPD)

Les emprunteurs peuvent recourir à cette forme de garantie dans le cadre de l’achat d’un terrain ou alors d’un appartement ou d’une maison déjà existant. Il faut donc comprendre que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas envisageable dans le cadre d’une VEFA, c’est-à-dire d’un achat sur plan.

Là encore, cette forme d’hypothèque autorise la banque à saisir et à vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

Contrairement à la forme d’hypothèque mentionnée plus haut, la HLPPD est exonérée de la taxe de publicité foncière. Néanmoins, il faut toujours prévoir les émoluments du notaire, la contribution à la sécurité immobilière et les frais de formalités.

L’hypothèque sur le logement familial, un cas à part

Ce type d’hypothèque est protégé par l’article 215 du Code civil. En conséquence, un conjoint doit obligatoirement obtenir le consentement de l’autre conjoint avant de mettre le logement dans lequel loge la famille en hypothèque. Ceci y compris si ledit conjoint est propriétaire du logement.

La caution

Cette garantie consiste pour l’emprunteur à présenter une personne physique ou morale qui va prendre en charge le remboursement de son crédit immobilier s’il n’y parvient plus. Il peut donc s’agir d’une personne ou alors d’une société spécialisée dans le cautionnement.

Le cautionnement n’est pas gratuit pour l’emprunteur, qui doit verser :

  • Une commission de 150 € à 600 € ;

Et

  • Une contribution à un fonds mutuel de garantie d’environ 0,8 % de la somme empruntée.

Cette garantie est réputée pour être la plus économique pour l’emprunteur. Qui plus est, les banques préfèrent généralement l’intervention d’une société spécialisée à la personne physique. En effet, qu’il s’agisse d’un proche ou pas, cette personne est toujours susceptible de ne pas pouvoir tenir sa promesse.

Concernant les frais pour cette garantie, l’emprunteur doit prévoir le paiement d’une commission dont le montant varie entre 170 € et 620 € en fonction de la somme empruntée, à laquelle s’ajoute une participation au Fonds Mutuel de Garantie d’environ 0,8 % du prêt.

L’assurance-vie

Autre forme de garantie que l’emprunteur peut présenter à la banque en guise de garantie, l’assurance-vie. Ceci s’il en possède une ou même plusieurs. Le fonctionnement est simple : en cas de défaillance dans le remboursement du crédit, la banque est autorisée à racheter le contrat d’assurance-vie de l’emprunteur, ceci à hauteur des sommes en attente de remboursement.

Les frais associés à la garantie par assurance-vie dépassent très rarement les 500 €.

La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

La souscription à une garantie de prêt immobilier fait partie des étapes obligatoires pour tous les emprunteurs, y compris ceux dont le profil est privilégié par les banques. Néanmoins, les consommateurs peuvent choisir la forme de garantie qu’ils souhaitent présenter à leur banque.

Quelle garantie choisir pour emprunter ?

La réponse dépend de plusieurs paramètres, aussi, pour choisir la meilleure option, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un courtier. Celui-ci vous aiguillera vers la direction la plus intéressante et la plus pertinente financièrement !

Sources de cet article :

https://www.pleinevie.fr/conso-argent/logement/achat-immobilier-les-garanties-que-votre-banquier-peut-exiger-76185.html

https://www.lafinancepourtous.com/pratique/credit/credit-immobilier/pret-immo-l-essentiel-a-savoir/les-garanties/

https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/garanties

https://fr.luko.eu/conseils/guide/garantie-pret-immobilier/

Négocier votre crédit immobilier ou le faire racheter ?

Entre négocier votre crédit immobilier et le faire racheter, vous hésitez. En effet, les taux d’intérêt ont baissé depuis le début de vos remboursements et vous souhaitez en bénéficier également. Voici des pistes pour prendre la meilleure décision.

Pourquoi renégocier ou faire racheter un prêt immobilier ?

Les spécialistes recommandent aux consommateurs de ne pas hésiter à renégocier leur crédit immobilier lorsqu’ils constatent une baisse des taux d’intérêt. Ils peuvent également se tourner vers un autre établissement que leur banque pour demander un rachat.

La renégociation et le rachat sont des droits encadrés par le code de la consommation, donc un droit pour les consommateurs.

Combien de fois puis-je faire racheter ou renégocier mon crédit immobilier ?

Bonne nouvelle, puisqu’il n’existe pas de limite à la renégociation ou au rachat d’un prêt immobilier. Plus clairement, vous pouvez procéder à une opération ou à l’autre autant de fois que cela vous semble nécessaire.

Renégociation ou rachat de prêt : à quoi s’attendre ?

Un consommateur fait racheter ou renégocie son prêt pour avoir de meilleures conditions d’emprunt, avec un taux plus faible qu’au départ. Deux avantages à cette stratégie :

  • Des mensualités de remboursement moins élevées ;
  • Une réduction de la durée de remboursement.

Comment choisir entre le rachat et la renégociation de prêt immobilier ?

Chaque consommateur peut choisir entre l’une de ces deux options en fonction de ses besoins.

Le ministère de l’Économie, des Finances, et de la Souveraineté industrielle et numérique rappelle que « La renégociation du crédit au sein de votre banque peut s’avérer plus simple, car elle vous évite d’entamer des démarches administratives en cas de rachat du prêt par un autre établissement. Elle permet aussi de ne pas avoir à payer des frais de dédommagement prévus par toutes les banques en cas de rachat. Cependant la renégociation du crédit au sein de votre banque n’est généralement pas sans frais non plus. Très souvent, le titulaire doit s’acquitter de frais de dossier. »

Et que « Le rachat du crédit par une autre banque permet de faire jouer la concurrence et il est souvent possible d’obtenir des conditions plus favorables chez un concurrent que dans sa propre banque. Cependant dans ce cas-là également, vous pouvez avoir à vous acquitter de différents frais (de dossier, d’assurance, etc.). »

Pour trouver la meilleure option, celle qui vous fera gagner financièrement, prenez le temps de bien comparer les conditions proposées par votre banque pour une renégociation et par des établissements concurrents pour un rachat.

Renégociation / rachat de prêt : ce que conseille l’ACPR

Aux consommateurs, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille de prendre en considération plusieurs facteurs qui leur permettront de prendre la meilleure décision :

  • La durée restante de remboursement du prêt : elle doit être supérieure à la durée écoulée, car l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années
  • Le montant du capital restant dû : il doit être suffisamment élevé ;
  • La différence entre le taux actuel et le nouveau taux : il doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point (par exemple, de 2,5 % à 1,8%)
  • Le montant des frais annexes à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.).

Comment renégocier son prêt avec sa banque ?

Si vous optez pour la renégociation de votre prêt, adressez-vous directement à votre banque. Et si cette dernière accepte, elle aménagera le contrat en conséquence. En vertu de l’article L. 313-39 du code de la consommation, elle devra officialiser l’ensemble de l’accord par un avenant au contrat immobilier initial.

Dans le cadre d’un prêt à taux fixe, l’avenant devra indiquer clairement et obligatoirement :

  • Un échéancier des remboursements ;
  • Le taux annuel effectif global (TAEG) ainsi que le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéance à venir.

Dans le cadre d’un prêt à taux variable, l’avenant devra indiquer clairement et obligatoirement :

  • Un échéancier détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé ;
  • Le taux annuel effectif global et le coût du crédit, calculés sur la base des seuls frais et échéances à venir jusqu’à la date de révision du taux ;
  • Les conditions et modes de variation du taux.

Bon à savoir

La banque doit signifier son accord en vous faisant parvenir l’avenant sous la forme d’une lettre (le cachet de la poste faisant foi), ou par tout autre moyen convenu entre vous et elle. Cela permettra à l’emprunteur de connaître la date officielle à laquelle il a demandé la renégociation. Il disposera ainsi et comme le prévoit la loi, d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser.

Est-il possible de faire racheter son crédit immobilier par une autre banque ?

Oui, les consommateurs ont le droit de se rapprocher d’une autre banque pour faire racheter leur crédit immobilier ! Une fois toutes les étapes ci-dessus respectées et si la nouvelle banque donne son accord, elle prendra en charge directement la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds. En procédant ainsi, elle rachète le crédit à l’ancien établissement et perçoit les nouvelles mensualités.

Bon à savoir

Dans le cadre du rachat d’un prêt par une nouvelle banque, prévoyez les frais suivants :

  • Des indemnités de remboursement anticipé pour l’emprunt d’origine à la banque qui vous a fourni le crédit ;
  • Des frais de dossiers et de garantie pour l’ouverture du nouveau crédit ;
  • Éventuellement la souscription à une assurance emprunteur, l’implication d’une caution bancaire ou une hypothèque.

Alors, négociation ou rachat de votre crédit immobilier en cours ? L’objectif de votre démarche est de ressortir véritablement gagnant en baissant vos remboursements mensuels !

Pour prendre la décision la plus intéressante financièrement, n’hésitez pas à demander les conseils d’un professionnel, par exemple d’un courtier. Celui-ci pourra également vous diriger vers une banque propice à vous fournir des taux et des conditions encore plus en votre faveur.

(Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-pret-immobilier-renegocier-racheter)

Prêt immobilier : peut-on emprunter après 50 ans ?

Il peut être très difficile en France de décrocher un crédit immobilier après l’âge de 50 ans, ceci malgré la loi Lemoine. Ajoutons à cela le coût de l’assurance emprunteur, qui augmente considérablement le TAEG ainsi que le taux de l’usure en 2022. Toutefois, il n’est pas question que l’âge devienne un obstacle à votre projet de devenir propriétaire immobilier !

Le crédit immobilier chez les 50 ans et plus

Les banques françaises préfèrent très généralement les emprunteurs jeunes, en CDI et ayant un compte sans découvert, agios, etc. Ils doivent également avoir peu ou pas de crédits, un taux d’endettement inférieur à 33 % tout en disposant d’un apport de 10 à 20% du prix d’achat du bien immobilier pour lequel ils souhaitent avoir un crédit. Pourquoi ? Ces profils peuvent être captés sur le long terme…

Or, les consommateurs ayant 50 ans ont généralement des revenus stables, disposent d’une épargne et peu de charges familiales. Malgré cela, les banques se montrent parfois frileuses.

Petit rappel sur la loi Lemoine

La loi Lemoine permet aux consommateurs de résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans motif, sans pénalité, sans échéance de préavis à respecter, mais à condition que :

  • Le nouveau contrat d’assurance emprunteur présente une équivalence du niveau de garantie ;

Et

  • À partir du 1er juin 2022, si l’offre de prêt a été signée à partir de cette date.

Ou

  • À partir du 1er septembre 2022 si le crédit a été souscrit avant juin 2022.

Plus d’informations sur cette loi avec notre article « Loi Lemoine : pour changer plus facilement son assurance emprunteur ! »

La délicate question de l’assurance emprunteur pour les séniors

S’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier, très peu de banques sautent cette étape.

En l’exigeant, les banques s’assurent d’être remboursées malgré le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail de l’emprunteur. Toutefois, ces deux derniers risques ne sont plus pris en compte à partir de 65 ans, voire 71 ans pour certains assureurs.

Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs, assurance comprise (contre 33 % auparavant). (https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15426)

Comment calculer le coût d’une assurance emprunteur ?

Le calcul du coût de l’assurance emprunteur s’appuie sur plusieurs paramètres :

  • Les spécificités du crédit (nature, durée, montant) ;
  • L’âge de l’emprunteur ;
  • Ses antécédents de santé ;
  • Sa profession ;
  • Ses comportements habituels (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques).

Lorsqu’on en vient aux consommateurs de 50 ans et plus, ils sont automatiquement considérés comme des profils à risque du fait de leur âge et des problèmes de santé plus élevés, si l’on se fie aux statistiques. Conséquence, l’assurance emprunteur senior coûte donc plus cher au-delà de cet âge !

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Sur le coût global du crédit, celui de l’assurance emprunteur représente en moyenne 30 à 40 %. Si le jeune actif sans passif de santé paie son assurance au taux de 0,10% (du capital initial), le consommateur de 50 ans en bonne santé se verra appliquer un taux supérieur à 0,50 %. Ce taux va augmenter avec les années et les problèmes de santé, pour atteindre, voire dépasser 1 % du capital emprunté !

La banque a-t-elle le droit de refuser un crédit immobilier ?

Diverses raisons peuvent pousser une ou plusieurs banques à refuser la demande de crédit immobilier d’un consommateur âgé de 50 ans et plus :

  • Le découvert bancaire ;
  • Une mauvaise gestion des comptes, qui implique l’application d’agios ;
  • Un taux d’endettement supérieur à 35 %
  • Un faible niveau d’épargne ;
  • Un reste à vivre après crédit immobilier trop faible ;
  • Un trop petit apport personnel ;
  • Instabilité professionnelle ;
  • Graves problèmes de santé ;
  • Taux d’usure inadéquat avec certains profils.

Comment réussir à emprunter à partir de 50 ans ?

En mettant en place une stratégie solide, il est toujours possible de convaincre la banque d’accorder un prêt immobilier, y compris si vous avez 50 ans ou plus.

Faites un budget prévisionnel solide

Telle une entreprise, vous devez savoir combien vous serez capable de rembourser chaque mois une fois à la retraite. En effet, vous n’aurez plus, à ce moment-là, de salaire, mais une pension de retraite. L’idée est de prouver, chiffres à l’appui, à votre banque, que vous serez parfaitement capable d’honorer vos remboursements, tout comme vous le faisiez avant votre passage à la retraite. Pour cela, faites des simulations de pension de retraite avec votre banquier ou mieux, un courtier en assurance, puis présentez un dossier documenté à la banque.

Présentez un budget lisse ou un apport conséquent

Si vous n’avez pas un apport personnel conséquent, présentez une gestion de budget parfaite, y compris lorsque vos revenus baisseront une fois la retraite.

Si vous avez un apport personnel conséquent, ajoutez cet argument à votre dossier.

Choisissez la bonne assurance emprunteur

Comme expliqué plus haut, plus un emprunteur est âgé, plus le coût de l’assurance emprunteur augmente. Rappelons également que l’assurance emprunteur représente une très grosse part du capital emprunté. Dans un tel cas, prenez le temps de comparer les assurances emprunteur, toujours avec l’appui d’un courtier expérimenté. Recoupez toutes les informations pour trouver les meilleures garanties. Les spécialistes conseillent d’ailleurs de se tourner vers la délégation d’assurance, qui consiste à ne pas accepter de fait l’assurance emprunteur de la banque, mais celle d’un établissement tiers.

Faire coïncider la durée de crédit à la garantie décès

L’assurance décès couvre-t-elle la totalité de votre prêt ? Cette question est essentielle, car on trouve des contrats qui ne prévoient aucune prise en charge des emprunteurs après l’âge de 65 ans.

Présenter des garanties supplémentaires

Hypothèque, caution, nantissement d’une part de votre patrimoine, assurance-vie, compte épargne : consolidez votre dossier en présentant des garanties supplémentaires.