Prêt immobilier : peut-on emprunter après 50 ans ?

Il peut être très difficile en France de décrocher un crédit immobilier après l’âge de 50 ans, ceci malgré la loi Lemoine. Ajoutons à cela le coût de l’assurance emprunteur, qui augmente considérablement le TAEG ainsi que le taux de l’usure en 2022. Toutefois, il n’est pas question que l’âge devienne un obstacle à votre projet de devenir propriétaire immobilier !

Le crédit immobilier chez les 50 ans et plus

Les banques françaises préfèrent très généralement les emprunteurs jeunes, en CDI et ayant un compte sans découvert, agios, etc. Ils doivent également avoir peu ou pas de crédits, un taux d’endettement inférieur à 33 % tout en disposant d’un apport de 10 à 20% du prix d’achat du bien immobilier pour lequel ils souhaitent avoir un crédit. Pourquoi ? Ces profils peuvent être captés sur le long terme…

Or, les consommateurs ayant 50 ans ont généralement des revenus stables, disposent d’une épargne et peu de charges familiales. Malgré cela, les banques se montrent parfois frileuses.

Petit rappel sur la loi Lemoine

La loi Lemoine permet aux consommateurs de résilier leur assurance emprunteur à tout moment, sans motif, sans pénalité, sans échéance de préavis à respecter, mais à condition que :

• Le nouveau contrat d’assurance emprunteur présente une équivalence du niveau de garantie ;

Et

• À partir du 1^er juin 2022, si l’offre de prêt a été signée à partir de cette date.

Ou

• À partir du 1^er septembre 2022 si le crédit a été souscrit avant juin 2022.

Plus d’informations sur cette loi avec notre article « Loi Lemoine : pour changer plus facilement son assurance emprunteur ! »

La délicate question de l’assurance emprunteur pour les séniors

S’il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier, très peu de banques sautent cette étape.

En l’exigeant, les banques s’assurent d’être remboursées malgré le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail de l’emprunteur. Toutefois, ces deux derniers risques ne sont plus pris en compte à partir de 65 ans, voire 71 ans pour certains assureurs.

Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter à 25 ans la durée des crédits immobiliers qu’elles accordent aux particuliers, et veiller à ce que le taux maximum d’endettement ne dépasse pas 35 % des revenus des emprunteurs, assurance comprise (contre 33 % auparavant). (https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15426)

Comment calculer le coût d’une assurance emprunteur ?

Le calcul du coût de l’assurance emprunteur s’appuie sur plusieurs paramètres :

• Les spécificités du crédit (nature, durée, montant) ;
• L’âge de l’emprunteur ;
• Ses antécédents de santé ;
• Sa profession ;
• Ses comportements habituels (fumeur ou non-fumeur, pratiques sportives à risques).

Lorsqu’on en vient aux consommateurs de 50 ans et plus, ils sont automatiquement considérés comme des profils à risque du fait de leur âge et des problèmes de santé plus élevés, si l’on se fie aux statistiques. Conséquence, l’assurance emprunteur senior coûte donc plus cher au-delà de cet âge !

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Sur le coût global du crédit, celui de l’assurance emprunteur représente en moyenne 30 à 40 %. Si le jeune actif sans passif de santé paie son assurance au taux de 0,10% (du capital initial), le consommateur de 50 ans en bonne santé se verra appliquer un taux supérieur à 0,50 %. Ce taux va augmenter avec les années et les problèmes de santé, pour atteindre, voire dépasser 1 % du capital emprunté !

La banque a-t-elle le droit de refuser un crédit immobilier ?

Diverses raisons peuvent pousser une ou plusieurs banques à refuser la demande de crédit immobilier d’un consommateur âgé de 50 ans et plus :

• Le découvert bancaire ;
• Une mauvaise gestion des comptes, qui implique l’application d’agios ;
• Un taux d’endettement supérieur à 35 %
• Un faible niveau d’épargne ;
• Un reste à vivre après crédit immobilier trop faible ;
• Un trop petit apport personnel ;
• Instabilité professionnelle ;
• Graves problèmes de santé ;
• Taux d’usure inadéquat avec certains profils.

Comment réussir à emprunter à partir de 50 ans ?

En mettant en place une stratégie solide, il est toujours possible de convaincre la banque d’accorder un prêt immobilier, y compris si vous avez 50 ans ou plus.

Faites un budget prévisionnel solide

Telle une entreprise, vous devez savoir combien vous serez capable de rembourser chaque mois une fois à la retraite. En effet, vous n’aurez plus, à ce moment-là, de salaire, mais une pension de retraite. L’idée est de prouver, chiffres à l’appui, à votre banque, que vous serez parfaitement capable d’honorer vos remboursements, tout comme vous le faisiez avant votre passage à la retraite. Pour cela, faites des simulations de pension de retraite avec votre banquier ou mieux, un courtier en assurance, puis présentez un dossier documenté à la banque.

Présentez un budget lisse ou un apport conséquent

Si vous n’avez pas un apport personnel conséquent, présentez une gestion de budget parfaite, y compris lorsque vos revenus baisseront une fois la retraite.

Si vous avez un apport personnel conséquent, ajoutez cet argument à votre dossier.

Choisissez la bonne assurance emprunteur

Comme expliqué plus haut, plus un emprunteur est âgé, plus le coût de l’assurance emprunteur augmente. Rappelons également que l’assurance emprunteur représente une très grosse part du capital emprunté. Dans un tel cas, prenez le temps de comparer les assurances emprunteur, toujours avec l’appui d’un courtier expérimenté. Recoupez toutes les informations pour trouver les meilleures garanties. Les spécialistes conseillent d’ailleurs de se tourner vers la délégation d’assurance, qui consiste à ne pas accepter de fait l’assurance emprunteur de la banque, mais celle d’un établissement tiers.

Faire coïncider la durée de crédit à la garantie décès

L’assurance décès couvre-t-elle la totalité de votre prêt ? Cette question est essentielle, car on trouve des contrats qui ne prévoient aucune prise en charge des emprunteurs après l’âge de 65 ans.

Présenter des garanties supplémentaires

Hypothèque, caution, nantissement d’une part de votre patrimoine, assurance-vie, compte épargne : consolidez votre dossier en présentant des garanties supplémentaires.