Crédit immobilier : quelles garanties la banque peut-elle demander ?
Afin d’accorder un prêt, la banque demande des garanties à l’emprunteur. Cette procédure est tout à fait légale et obligatoire, puisqu’elle permet à l’établissement prêteur de se protéger du principal risque : le défaut de remboursement de l’emprunteur. L’assurance emprunteur est-elle une garantie ? Quelles sont les garanties exigibles par la banque ? La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ? Quelle garantie choisir pour emprunter ? Nos réponses à vos interrogations.
L’assurance emprunteur est-elle une garantie ?
Attention à ne pas confondre garantie du prêt et assurance emprunteur. Chaque formule a été conçue pour couvrir des risques différents.
Ainsi, la garantie, quelle qu’elle soit, a pour objectif de protéger la banque lorsque l’emprunteur n’est pas couvert par l’assurance et qu’il n’est plus à même de rembourser son crédit immobilier. Ladite banque est alors autorisée par la loi à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser.
Quant à l’assurance emprunteur, elle protège l’emprunteur dans plusieurs cas :
- De décès
- De perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
- D’incapacité temporaire totale (ITT)
- D’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/ IPP)
- De perte d’emploi (facultative).
Dans ce schéma, la banque n’est pas autorisée à saisir le bien immobilier, pour le vendre, afin de se rembourser, l’assurance prenant financièrement le relai.
Crédit immobilier : quelles sont les garanties exigibles par la banque ?
À moins de présenter un apport personnel élevé, d’emprunter une petite somme, d’avoir une très bonne solidité financière, lorsqu’un consommateur fait un crédit immobilier, la banque demande presque toujours de présenter une garantie. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une hypothèque légale de prêteur de deniers, d’un cautionnement, d’un contrat d’assurance-vie.
L’hypothèque
À travers l’hypothèque, l’emprunteur apporte un bien qui lui appartient déjà ou le bien qu’il compte acheter en guise de garantie à la banque. S’il se retrouve dans l’impossibilité de rembourser son crédit et s’il n’a pas d’assurance emprunteur, la banque peut alors saisir le bien et le mettre en vente aux enchères. L’argent servira alors à rembourser la « dette » de l’emprunteur envers sa banque.
Pour hypothéquer un bien, l’emprunteur doit se rendre chez un notaire, qui officialise alors l’existence de la garantie. Pour cela, il publie l’information auprès des services de la publicité foncière.
L’hypothèque est valable le temps du prêt, tandis qu’elle reste inscrite à la publicité foncière, comme le prévoie l’article 2434 du Code civil, pendant l’année qui suit le remboursement de la dernière échéance. À la fin de ce délai, l’inscription est automatiquement rayée, gratuitement.
Que faire si le bien a été vendu avant le remboursement du crédit, donc de l’hypothèque ? Dans un tel cas, il faut obtenir la mainlevée de l’hypothèque auprès de la banque. Cette dernière procèdera uniquement si le prix de vente du bien permet de rembourser la totalité du crédit immobilier.
Attention, cette démarche est payante ! La facture comprend la taxe sur la publicité foncière (0,75 % du prêt), la contribution à la sécurité immobilière (0,05 % du prêt), les frais de dossier et les frais de notaire.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (HLPPD)
Les emprunteurs peuvent recourir à cette forme de garantie dans le cadre de l’achat d’un terrain ou alors d’un appartement ou d’une maison déjà existant. Il faut donc comprendre que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers n’est pas envisageable dans le cadre d’une VEFA, c’est-à-dire d’un achat sur plan.
Là encore, cette forme d’hypothèque autorise la banque à saisir et à vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur.
Contrairement à la forme d’hypothèque mentionnée plus haut, la HLPPD est exonérée de la taxe de publicité foncière. Néanmoins, il faut toujours prévoir les émoluments du notaire, la contribution à la sécurité immobilière et les frais de formalités.
L’hypothèque sur le logement familial, un cas à part
Ce type d’hypothèque est protégé par l’article 215 du Code civil. En conséquence, un conjoint doit obligatoirement obtenir le consentement de l’autre conjoint avant de mettre le logement dans lequel loge la famille en hypothèque. Ceci y compris si ledit conjoint est propriétaire du logement.
La caution
Cette garantie consiste pour l’emprunteur à présenter une personne physique ou morale qui va prendre en charge le remboursement de son crédit immobilier s’il n’y parvient plus. Il peut donc s’agir d’une personne ou alors d’une société spécialisée dans le cautionnement.
Le cautionnement n’est pas gratuit pour l’emprunteur, qui doit verser :
- Une commission de 150 € à 600 € ;
Et
- Une contribution à un fonds mutuel de garantie d’environ 0,8 % de la somme empruntée.
Cette garantie est réputée pour être la plus économique pour l’emprunteur. Qui plus est, les banques préfèrent généralement l’intervention d’une société spécialisée à la personne physique. En effet, qu’il s’agisse d’un proche ou pas, cette personne est toujours susceptible de ne pas pouvoir tenir sa promesse.
Concernant les frais pour cette garantie, l’emprunteur doit prévoir le paiement d’une commission dont le montant varie entre 170 € et 620 € en fonction de la somme empruntée, à laquelle s’ajoute une participation au Fonds Mutuel de Garantie d’environ 0,8 % du prêt.
L’assurance-vie
Autre forme de garantie que l’emprunteur peut présenter à la banque en guise de garantie, l’assurance-vie. Ceci s’il en possède une ou même plusieurs. Le fonctionnement est simple : en cas de défaillance dans le remboursement du crédit, la banque est autorisée à racheter le contrat d’assurance-vie de l’emprunteur, ceci à hauteur des sommes en attente de remboursement.
Les frais associés à la garantie par assurance-vie dépassent très rarement les 500 €.
La garantie de prêt immobilier est-elle obligatoire ?
La souscription à une garantie de prêt immobilier fait partie des étapes obligatoires pour tous les emprunteurs, y compris ceux dont le profil est privilégié par les banques. Néanmoins, les consommateurs peuvent choisir la forme de garantie qu’ils souhaitent présenter à leur banque.
Quelle garantie choisir pour emprunter ?
La réponse dépend de plusieurs paramètres, aussi, pour choisir la meilleure option, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un courtier. Celui-ci vous aiguillera vers la direction la plus intéressante et la plus pertinente financièrement !
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