Comment obtenir un prêt immobilier malgré le taux d’usure actuel ?
Le taux d’usure calculé par la Banque de France empêche actuellement de nombreux Français d’emprunter pour acheter un bien immobilier. Selon le quotidien Le Figaro, « le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 est en recul de 28 % par rapport au même trimestre l’année précédente » ! Toutefois, il est toujours possible de contourner ce facteur, donc de faire baisser le taux du crédit que votre banque peut vous accorder.
Taux d’usure, définition
On appelle taux d’usure le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt à un consommateur, à une association ou encore à une collectivité locale.
Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et grâce à ce plafonnement du taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG), aucune banque ne peut proposer des crédits coûteux aux emprunteurs.
On dit que le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit, c’est-à-dire qu’il couvre :
- Le taux d’intérêt nominal, donc, le taux utilisé pour calculer les intérêts d’un crédit ;
Lorsque ces éléments constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées :
- Les frais de dossier ;
- Les frais payés ou payables à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt (exemple : courtier) ;
- Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires.
Que faire lorsque le taux d’un prêt dépasse l’usure ?
Il peut arriver que le TAEG appliqué à un crédit au moment de son octroi dépasse le taux de l’usure en court. On dit alors que le prêt est usuraire : cette pratique est formellement interdite par la loi française !
Le ministère de l’Économie, des Finances et de la souveraineté industrielle et économique rappelle que « l’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une peine d’amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation). »
Comment faire baisser son TAEG ?
Voici les astuces du quotidien Le Figaro Immobilier pour faire baisser le TAEG de la banque.
Recherchez la meilleure assurance emprunteur
L’assurance emprunteur constitue une grosse partie du coût total d’un crédit immobilier. Le journal prend l’exemple d’un prêt de 250 000 euros remboursable sur 20 ans. Avec un taux d’assurance s’élevant à 0,34 %, l’assurance emprunteur représente la bagatelle de 17 000 euros. Ce qui constitue tout de même 22% du coût total du crédit, qui s’élève alors, après calcul, à 79 128 euros.
Pour obtenir une assurance emprunteur un tant soit peu en votre faveur, n’acceptez pas immédiatement celle proposée par votre banque : faites jouer la concurrence ! Prospectez auprès d’autres établissements bancaires, mais également auprès des compagnies d’assurance. Mieux, rapprochez-vous d’un courtier, qui possède des partenariats avec des spécialistes.
Si vous empruntez à deux, modifiez la quotité d’assurance en la divisant par deux. De quoi s’agit-il ? On appelle quotité d’une assurance emprunteur le pourcentage du capital de l’emprunt couvert par l’assureur. Toujours selon le Figaro Immobilier, lorsqu’un prêt immobilier de 250 000 euros est contracté à deux, chaque emprunteur est couvert à hauteur de 125 000 euros. En cas de décès de l’un des deux cocontractants, le survivant n’aura plus que sa propre part du crédit à régler.
Des frais de dossier négociables
Il est possible de négocier les frais de dossier, qui font partie du TAEG. En obtenant une réduction des frais de dossier, le taux d’emprunt devient inférieur au taux d’usure.
Choisissez la bonne période pour emprunter
Le dossier de demande de prêt doit contenir :
- 3 derniers bulletins de salaire pour les salariés ou 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisan, professions libérales, etc.
- Les relevés bancaires des 3 derniers mois.
En demandant le crédit immobilier après une grosse entrée d’argent (prime, augmentation annuelle, etc.), cela augmente les chances de passer dans la grille de taux supérieur. En conséquence, le demandeur devient éligible à des taux d’intérêt inférieurs, son profil devenant plus rassurant pour le banquier.
Un plus gros apport personnel
On dit généralement que l’apport personnel doit constituer 10 % du capital accordé pour se voir accorder un crédit. Pour un prêt de 250 000 euros, cela représente un apport personnel de 25 000 euros. L’idéal est de présenter plus que 10 %, ici, on parle de 20 % voire 30 % du montant de l’emprunt demandé. Cette stratégie permet de faire baisser de manière conséquente le taux d’intérêt de la banque du fait de la diminution du montant à emprunter.
Un emprunt plus court
Si vous avez la possibilité de rembourser plus rapidement votre crédit, cela diminuera une baisse mécanique du taux d’intérêt. Cette option nécessite un niveau de ressources suffisant pour faire de plus gros remboursements mensuels tout en restant sous la barre des 35 % d’endettement, assurance emprunteur incluse.
Et si on baissait le taux d’usure ?
Devant l’augmentation des refus de prêt, il se murmure que le gouvernement songe sérieusement à un changement dans le mode de calcul du taux de l’usure. Tous les regards sont d’ores et déjà tournés vers le ministère du Logement et plus précisément Olivier Klein, ministre du Logement.
Selon les dires, des discussions devraient prochainement être entamées avec la Banque de France. Quant aux résultats, il faudra attendre l’année 2023.
En attendant, les taux d’usure des crédits immobiliers proposés aux particuliers pour le quatrième trimestre 2022 sont :
- 3,03 % pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans ;
- 3,05 % pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus ;
- 2,92 % pour les prêts à taux variable ;
- 3,40 % pour les prêts relais.
À moins de vouloir attendre l’année prochaine pour en savoir plus sur un éventuel nouveau calcul du taux d’usure, les astuces ci-dessus peuvent permettre d’emprunter à des taux financièrement plus intéressants. N’hésitez pas à en discuter avec votre courtier, qui vous aiguillera vers la solution la plus plausible.
(Sources)
https://www.magnolia.fr/actualites/immobilier/credit-immobilier-vers-reforme-taux-usure-2023
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