Garantir son prêt immobilier malgré des problèmes de santé en 2023

Obtenir un prêt immobilier peut être un défi de taille, surtout lorsque l’emprunteur est confronté à des problèmes de santé. L’obstacle majeur réside souvent dans la souscription à l’assurance emprunteur. Toutefois, en 2023, il existe des solutions essentielles pour rendre ce processus plus accessible, grâce notamment à la loi Lemoine. Dans cet article, nous explorerons en profondeur les enjeux de l’assurance prêt immobilier pour les personnes touchées par la maladie, les avancées législatives qui ont été mises en place, et les stratégies à adopter pour garantir son prêt immobilier.

L’assurance emprunteur : un défi pour les emprunteurs malades

Lorsqu’un individu souffre de problèmes de santé, l’obtention d’un prêt immobilier peut se révéler complexe, principalement en raison de l’exigence de souscrire à une assurance emprunteur. Bien qu’aucune loi n’oblige formellement l’emprunteur à souscrire une telle assurance, les banques la requièrent généralement pour se prémunir contre d’éventuels impayés en cas d’accidents de la vie. Cette situation soulève une ambiguïté dans la législation française : pas d’obligation légale, mais pas de financement bancaire sans cette garantie.

Il est compréhensible que les banques cherchent à minimiser les risques d’impayés en prenant des mesures préventives, notamment en exigeant une assurance emprunteur. Cette assurance a pour objectif de rembourser les sommes prêtées en cas de situations imprévisibles indépendantes de la volonté de l’emprunteur, telles que le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail.

Le questionnaire de santé : un document clé

La souscription à l’assurance emprunteur passe inévitablement par le questionnaire de santé. Ce document joue un rôle essentiel en informant l’assureur de l’état de santé de l’emprunteur. En fonction des réponses fournies, l’assureur décide d’accepter ou de refuser la couverture d’assurance. En cas d’acceptation, la prime d’assurance peut être ajustée en fonction du profil de l’emprunteur, et des exclusions de garantie peuvent s’appliquer.

Pour les personnes touchées par la maladie, cette étape peut être problématique. Soit elles se voient proposer une prime prohibitivement élevée, soit certaines pathologies sont exclues de la couverture. Dans les deux cas, l’obtention du crédit immobilier est compromise. En effet, il incombe à la banque de définir les garanties nécessaires à l’octroi du financement. Si certaines garanties ne peuvent pas être souscrites ou si elles comportent des exclusions de couverture, la banque peut refuser le prêt.

La loi Lemoine : une avancée majeure

Heureusement, la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022, constitue une avancée significative pour les emprunteurs confrontés à des problèmes de santé. Elle introduit une mesure inclusive pour ces profils à risques élevés : la fin de la sélection médicale sous certaines conditions.

Désormais, l’emprunteur, quelle que soit sa condition de santé, peut échapper au questionnaire de santé s’il remplit les conditions suivantes :

1. La part assurée est inférieure à 200 000 € (ou 400 000 € en cas d’emprunt conjoint avec une quotité de 50 % sur chaque tête).

2. Les sommes couvertes par l’assurance sont remboursées avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

La loi Lemoine interdit à l’assureur de recueillir des données médicales de l’emprunteur, renforçant ainsi le droit à l’oubli, un dispositif en place depuis 2016. En vertu de cette loi, les emprunteurs en rémission d’un cancer depuis au moins 5 ans (au lieu de 10 ans auparavant), après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, ne sont plus tenus de déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Cette mesure s’applique également aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C et concerne les prêts d’un montant plafonné à 420 000 €, remboursés avant le 71e anniversaire de l’emprunteur.

La convention AERAS : une protection cruciale

Pour éviter une double peine pour les personnes malades, le législateur a institué un dispositif contraignant pour les banques et les assureurs : la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention permet aux personnes atteintes de maladies chroniques ou de pathologies graves d’accéder à l’assurance à des conditions encadrées.

La demande d’assurance emprunteur est évaluée à trois niveaux :

– Niveau 1 : Proposition d’assurance à des conditions standards.

– Niveau 2 : En cas de risques de santé, une analyse personnalisée permet de formuler une offre d’assurance avec surprime ou exclusion.

– Niveau 3 : En cas de risques aggravés, un groupe de réassureurs examine le dossier et formule une proposition d’assurance avec surprime ou exclusion, ou oppose un refus.

Une grille de référence de la convention AERAS répertorie les pathologies pour lesquelles, après un certain délai, aucune surprime ni exclusion de garantie ne peuvent être appliquées par l’assureur. Elle précise également les situations où l’assurance est assortie d’une surprime plafonnée, avec ou sans exclusion de garantie. Les garanties décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et la garantie invalidité spécifique (GIS) constituent la couverture de base.

Stratégies pour garantir votre prêt immobilier

Quelle que soit votre situation et votre état de santé, il est judicieux de mettre les offres en concurrence en utilisant un comparateur d’assurance prêt immobilier. Cela vous permettra d’accéder aux meilleures propositions du marché, conformes aux exigences de la banque en matière de garanties.

En conclusion, en 2023, l’accès à l’assurance prêt immobilier est plus accessible pour les personnes touchées par la maladie grâce à des avancées législatives telles que la loi Lemoine et la convention AERAS. Toutefois, il est essentiel de comprendre les conditions et de choisir judicieusement son assurance pour garantir son prêt immobilier, quel que soit son état de santé.

Plan d’amortissement d’un prêt immobilier : à quoi s’attendre ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, il est impératif de définir avec votre banque les modalités de restitution de votre emprunt. Afin de visualiser avec précision les détails de vos remboursements tout au long de la période du prêt, vous recevrez de votre institution financière un plan de remboursement immobilier sous la forme d’un tableau. Voyons en détail ce que cela implique.

L’amortissement d’un prêt immobilier englobe les stratégies mises en place pour le remboursement du montant emprunté. Ce processus consiste en un calendrier détaillé couvrant toute la durée du prêt, explicitant le montant de chaque versement.

Il convient de noter qu’une mensualité inclut la fraction du capital à rembourser, celle des intérêts et celle de l’assurance emprunteur.

L’utilité d’un tableau d’amortissement

Un tableau de restitution, également connu sous le nom de plan d’amortissement, se présente sous la forme d’un tableau. Cette ressource vous offre une vision exhaustive de toutes les mensualités que vous devrez honorer durant la période de remboursement de votre prêt immobilier. Dans un premier temps, cela vous permet d’évaluer votre capacité financière et de planifier votre budget en conséquence.

Au moment de l’offre de prêt, un tableau préliminaire vous est remis, vous permettant d’appréhender avec exactitude le coût total de l’emprunt (comprenant les intérêts et l’assurance), ainsi que la durée sur laquelle vous vous engagez. Vous serez ainsi à même de prendre une décision éclairée quant à l’acceptation ou au refus de l’offre de crédit.

Après avoir signé l’accord de prêt immobilier, le tableau final vous renseignera au fil du temps sur l’état d’avancement de vos paiements. Par exemple, vous pourrez connaître la part du capital qu’il vous reste à régler ou celle des intérêts déjà versée.

De plus, ce tableau peut s’avérer crucial pour justifier votre taux d’endettement ou les échéances restantes à payer. Il peut être utile dans des situations telles que :

  • Le remboursement anticipé, total ou partiel, de votre prêt immobilier
  • La renégociation du taux d’intérêt auprès de votre banque
  • Le rachat de crédit
  • La négociation d’un nouveau crédit
  • La demande d’un plan de surendettement auprès de la Banque de France.

Les responsabilités de la banque envers le tableau d’amortissement

L’article L.312-8 du code de la consommation stipule que les établissements de crédit sont tenus de fournir à l’emprunteur un tableau d’amortissement provisoire au moment de la proposition de prêt immobilier.

Cette obligation ne s’applique qu’aux prêts immobiliers dont le taux d’intérêt est fixe, excluant ainsi les prêts à taux variable.

Pour être valide, le tableau d’amortissement doit obligatoirement inclure les éléments suivants :

  • Le montant du capital à amortir
  • Le montant des intérêts
  • Le montant de l’assurance emprunteur
  • La durée du prêt et le nombre d’échéances.

Si vous acceptez l’offre de prêt, la banque vous fournira un tableau d’amortissement définitif une fois les fonds débloqués.

Décryptage d’un tableau d’amortissement d’un prêt immobilier

Les libellés des colonnes et des rangées dans un tableau d’amortissement peuvent varier selon les institutions bancaires, mais les informations présentées demeurent les mêmes. Les colonnes principales que l’on retrouve généralement sont :

  • La périodicité, indiquant les dates et le nombre d’échéances (le numéro 1 correspond à la première mensualité ou première annuité)
  • Le montant total de chaque échéance, regroupant la part du capital, la part des intérêts et la part de l’assurance emprunteur
  • Les montants susmentionnés
  • Certains tableaux peuvent également contenir le cumul annuel du capital amorti, des intérêts et de l’assurance emprunteur.

À mesure que les mois et les années passent, vous constaterez que le capital amorti augmente progressivement tandis que le montant des intérêts diminue.

Simuler son propre tableau d’amortissement

Il est bon de savoir que vous avez la possibilité d’établir vous-même, à tout moment, un tableau d’amortissement pour votre prêt immobilier. En effet, certains sites internet mettent gratuitement à disposition des simulateurs ou des calculateurs pour réaliser une simulation personnalisée de prêt immobilier.

La démarche est simple. Il vous suffit d’entrer le montant du capital que vous souhaitez emprunter pour l’acquisition de votre bien immobilier, la durée du prêt, le taux d’intérêt ainsi que le taux de l’assurance emprunteur. En quelques minutes seulement, vous obtiendrez une estimation des mensualités d’un potentiel prêt immobilier, présentée sous la forme d’un tableau ou d’un graphique. L’avantage de cet outil réside dans la possibilité de moduler le montant du capital ou la durée pour adapter le prêt à votre capacité d’emprunt.