Assurance emprunteur et prêt immobilier: stratégies bancaires limitant vos économies

La loi Lemoine : un pas vers plus de liberté pour les emprunteurs

Assurance emprunteur et révolution législative

En février 2022, le gouvernement a adopté « loi du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur« , également connue sous le nom de loi Lemoine, a été adoptée pour permettre aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais supplémentaires. Cette loi, entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers et le 1er septembre 2022 pour tous les crédits en cours, visait à faciliter l’accès des emprunteurs à des conditions d’assurance plus avantageuses.

Une adoption enthousiaste… au début

Selon les premiers retours du marché, la mise en application de la loi Lemoine a suscité un fort engouement. Christophe Boiché, directeur des assurances de Meilleurtaux et membre du Comité consultatif du secteur financier (CCSF), a noté un doublement, voire un triplement des demandes de substitution d’assurance emprunteur dès les premiers mois de l’application de la loi. Toutefois, cette demande a récemment montré des signes de ralentissement, probablement en raison de la baisse des transactions immobilières.

Obstacles à la mise en œuvre de la loi sur l’assurance emprunteur

Informations insuffisantes ou mauvaise volonté des banques ?

Malgré les avantages financiers potentiels, seulement 4% des emprunteurs ont changé d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. C’est selon un rapport de janvier 2024 du CCSF. Christophe Boiché souligne que les emprunteurs récents sont plus enclins à faire la démarche. Pourtant, 15 millions de personnes avec des prêts immobiliers en cours n’ont pas encore agi. Les économies possibles sont significatives. Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia, indique que leur groupe a permis à environ 55 000 emprunteurs d’économiser en moyenne 9090 euros chacun depuis juin 2022.

La réaction des banques face à la substitution d’assurance emprunteur

Astrid Cousin, porte-parole du groupe Magnolia.fr, a observé qu’il est devenu quasiment impossible d’obtenir un nouveau crédit immobilier sans souscrire à l’assurance groupe de la banque depuis mars. Les banques semblent utiliser diverses stratégies pour compliquer les démarches de substitution. Et ce malgré les obligations légales de répondre aux demandes de substitution dans un délai de 10 jours. En réalité, ces délais sont souvent dépassés, atteignant parfois un à deux mois.

Problèmes structurels et suggestions d’amélioration pour l’assurance emprunteur

Obstacles organisationnels et manque de transparence

Christophe Boiché explique que les problèmes organisationnels causent souvent des retards dans le traitement des demandes de substitution. Il suggère la mise en place d’un interlocuteur dédié pour les emprunteurs souhaitant changer d’assurance, différent du conseiller bancaire habituel.

La complexité des contrats et la gratuité du tableau d’amortissement

Les assureurs alternatifs souhaitent également que la réédition du tableau d’amortissement soit gratuite. Ce document est crucial pour calculer le montant restant dû et la durée restante du prêt immobilier lors d’un changement d’assurance. Les banques le facturent souvent. Certaines banques refusent même la substitution d’assurance en cas d’erreur de l’emprunteur sur la durée ou le montant annoncé.

Ingéniosité bancaire pour contourner la loi sur l’assurance emprunteur

Les banques détiennent près de 80% des parts de marché de l’assurance emprunteur. Elles rivalisent d’ingéniosité pour rendre les demandes de substitution plus difficiles. Elles introduisent des conditions dans les contrats qui rendent le respect du principe d’équivalence de garanties pratiquement impossible sans conséquences financières pour l’emprunteur. Le courtier Magnolia.fr note que cette situation complique la tâche des assureurs alternatifs. Ils doivent rester compétitifs tout en préservant les intérêts de leurs clients.

Des sanctions pour changer la donne dans le marché de l’assurance emprunteur ?

La Fédération Bancaire Française (FBF) réagit

La Fédération bancaire française (FBF) affirme n’avoir connaissance d’aucun dysfonctionnement structurel ou systémique. Elle rappelle que le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a publié un rapport en janvier 2024 sur les conséquences de la loi Lemoine. Ce rapport a été adopté à l’unanimité et dresse un bilan très positif.

Les chiffres parlants de l’assurance emprunteur

Selon le CCSF, la part de marché des contrats alternatifs externes est passée de 15,5% à 16,1% entre le 1er juin 2022 et le 31 mai 2023. Malgré plusieurs tentatives réglementaires pour ouvrir le marché à la concurrence, les bancassureurs continuent de maintenir leur quasi-monopole. Le courtier Magnolia.fr soutient que des sanctions réelles et dissuasives sont nécessaires pour obliger les établissements récalcitrants à se conformer aux nouvelles règles. Cela permettrait une véritable ouverture du marché.

L’avenir de l’assurance emprunteur

Des changements en perspective

Pour que la loi Lemoine réalise pleinement son potentiel, il est crucial de surmonter les obstacles actuels. Cela implique non seulement de meilleures pratiques organisationnelles au sein des banques, mais aussi des mesures plus strictes pour garantir le respect des délais de réponse et des conditions de substitution d’assurance. Les emprunteurs doivent également être mieux informés sur leurs droits et les avantages financiers potentiels de changer d’assurance.

Une éducation financière accrue

Une éducation financière accrue des emprunteurs pourrait également jouer un rôle important. En comprenant mieux les mécanismes de l’assurance emprunteur et les économies réalisables, les emprunteurs seront plus enclins à prendre des décisions éclairées et à rechercher les meilleures offres disponibles sur le marché.

La loi Lemoine représente une avancée significative vers un marché de l’assurance emprunteur plus transparent et concurrentiel. Cependant, pour que ses bénéfices se concrétisent pleinement, il est essentiel de surmonter les défis posés par les pratiques actuelles des banques. En fin de compte, une mise en œuvre efficace de cette loi pourrait permettre à des millions d’emprunteurs de réaliser des économies substantielles et de bénéficier d’une plus grande flexibilité dans la gestion de leurs crédits immobiliers.

Garantir son prêt immobilier malgré des problèmes de santé en 2023

Obtenir un prêt immobilier peut être un défi de taille, surtout lorsque l’emprunteur est confronté à des problèmes de santé. L’obstacle majeur réside souvent dans la souscription à l’assurance emprunteur. Toutefois, en 2023, il existe des solutions essentielles pour rendre ce processus plus accessible, grâce notamment à la loi Lemoine. Dans cet article, nous explorerons en profondeur les enjeux de l’assurance prêt immobilier pour les personnes touchées par la maladie, les avancées législatives qui ont été mises en place, et les stratégies à adopter pour garantir son prêt immobilier.

L’assurance emprunteur : un défi pour les emprunteurs malades

Lorsqu’un individu souffre de problèmes de santé, l’obtention d’un prêt immobilier peut se révéler complexe, principalement en raison de l’exigence de souscrire à une assurance emprunteur. Bien qu’aucune loi n’oblige formellement l’emprunteur à souscrire une telle assurance, les banques la requièrent généralement pour se prémunir contre d’éventuels impayés en cas d’accidents de la vie. Cette situation soulève une ambiguïté dans la législation française : pas d’obligation légale, mais pas de financement bancaire sans cette garantie.

Il est compréhensible que les banques cherchent à minimiser les risques d’impayés en prenant des mesures préventives, notamment en exigeant une assurance emprunteur. Cette assurance a pour objectif de rembourser les sommes prêtées en cas de situations imprévisibles indépendantes de la volonté de l’emprunteur, telles que le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail.

Le questionnaire de santé : un document clé

La souscription à l’assurance emprunteur passe inévitablement par le questionnaire de santé. Ce document joue un rôle essentiel en informant l’assureur de l’état de santé de l’emprunteur. En fonction des réponses fournies, l’assureur décide d’accepter ou de refuser la couverture d’assurance. En cas d’acceptation, la prime d’assurance peut être ajustée en fonction du profil de l’emprunteur, et des exclusions de garantie peuvent s’appliquer.

Pour les personnes touchées par la maladie, cette étape peut être problématique. Soit elles se voient proposer une prime prohibitivement élevée, soit certaines pathologies sont exclues de la couverture. Dans les deux cas, l’obtention du crédit immobilier est compromise. En effet, il incombe à la banque de définir les garanties nécessaires à l’octroi du financement. Si certaines garanties ne peuvent pas être souscrites ou si elles comportent des exclusions de couverture, la banque peut refuser le prêt.

La loi Lemoine : une avancée majeure

Heureusement, la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022, constitue une avancée significative pour les emprunteurs confrontés à des problèmes de santé. Elle introduit une mesure inclusive pour ces profils à risques élevés : la fin de la sélection médicale sous certaines conditions.

Désormais, l’emprunteur, quelle que soit sa condition de santé, peut échapper au questionnaire de santé s’il remplit les conditions suivantes :

1. La part assurée est inférieure à 200 000 € (ou 400 000 € en cas d’emprunt conjoint avec une quotité de 50 % sur chaque tête).

2. Les sommes couvertes par l’assurance sont remboursées avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

La loi Lemoine interdit à l’assureur de recueillir des données médicales de l’emprunteur, renforçant ainsi le droit à l’oubli, un dispositif en place depuis 2016. En vertu de cette loi, les emprunteurs en rémission d’un cancer depuis au moins 5 ans (au lieu de 10 ans auparavant), après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, ne sont plus tenus de déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Cette mesure s’applique également aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C et concerne les prêts d’un montant plafonné à 420 000 €, remboursés avant le 71e anniversaire de l’emprunteur.

La convention AERAS : une protection cruciale

Pour éviter une double peine pour les personnes malades, le législateur a institué un dispositif contraignant pour les banques et les assureurs : la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention permet aux personnes atteintes de maladies chroniques ou de pathologies graves d’accéder à l’assurance à des conditions encadrées.

La demande d’assurance emprunteur est évaluée à trois niveaux :

– Niveau 1 : Proposition d’assurance à des conditions standards.

– Niveau 2 : En cas de risques de santé, une analyse personnalisée permet de formuler une offre d’assurance avec surprime ou exclusion.

– Niveau 3 : En cas de risques aggravés, un groupe de réassureurs examine le dossier et formule une proposition d’assurance avec surprime ou exclusion, ou oppose un refus.

Une grille de référence de la convention AERAS répertorie les pathologies pour lesquelles, après un certain délai, aucune surprime ni exclusion de garantie ne peuvent être appliquées par l’assureur. Elle précise également les situations où l’assurance est assortie d’une surprime plafonnée, avec ou sans exclusion de garantie. Les garanties décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et la garantie invalidité spécifique (GIS) constituent la couverture de base.

Stratégies pour garantir votre prêt immobilier

Quelle que soit votre situation et votre état de santé, il est judicieux de mettre les offres en concurrence en utilisant un comparateur d’assurance prêt immobilier. Cela vous permettra d’accéder aux meilleures propositions du marché, conformes aux exigences de la banque en matière de garanties.

En conclusion, en 2023, l’accès à l’assurance prêt immobilier est plus accessible pour les personnes touchées par la maladie grâce à des avancées législatives telles que la loi Lemoine et la convention AERAS. Toutefois, il est essentiel de comprendre les conditions et de choisir judicieusement son assurance pour garantir son prêt immobilier, quel que soit son état de santé.

Plan d’amortissement d’un prêt immobilier : à quoi s’attendre ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, il est impératif de définir avec votre banque les modalités de restitution de votre emprunt. Afin de visualiser avec précision les détails de vos remboursements tout au long de la période du prêt, vous recevrez de votre institution financière un plan de remboursement immobilier sous la forme d’un tableau. Voyons en détail ce que cela implique.

L’amortissement d’un prêt immobilier englobe les stratégies mises en place pour le remboursement du montant emprunté. Ce processus consiste en un calendrier détaillé couvrant toute la durée du prêt, explicitant le montant de chaque versement.

Il convient de noter qu’une mensualité inclut la fraction du capital à rembourser, celle des intérêts et celle de l’assurance emprunteur.

L’utilité d’un tableau d’amortissement

Un tableau de restitution, également connu sous le nom de plan d’amortissement, se présente sous la forme d’un tableau. Cette ressource vous offre une vision exhaustive de toutes les mensualités que vous devrez honorer durant la période de remboursement de votre prêt immobilier. Dans un premier temps, cela vous permet d’évaluer votre capacité financière et de planifier votre budget en conséquence.

Au moment de l’offre de prêt, un tableau préliminaire vous est remis, vous permettant d’appréhender avec exactitude le coût total de l’emprunt (comprenant les intérêts et l’assurance), ainsi que la durée sur laquelle vous vous engagez. Vous serez ainsi à même de prendre une décision éclairée quant à l’acceptation ou au refus de l’offre de crédit.

Après avoir signé l’accord de prêt immobilier, le tableau final vous renseignera au fil du temps sur l’état d’avancement de vos paiements. Par exemple, vous pourrez connaître la part du capital qu’il vous reste à régler ou celle des intérêts déjà versée.

De plus, ce tableau peut s’avérer crucial pour justifier votre taux d’endettement ou les échéances restantes à payer. Il peut être utile dans des situations telles que :

  • Le remboursement anticipé, total ou partiel, de votre prêt immobilier
  • La renégociation du taux d’intérêt auprès de votre banque
  • Le rachat de crédit
  • La négociation d’un nouveau crédit
  • La demande d’un plan de surendettement auprès de la Banque de France.

Les responsabilités de la banque envers le tableau d’amortissement

L’article L.312-8 du code de la consommation stipule que les établissements de crédit sont tenus de fournir à l’emprunteur un tableau d’amortissement provisoire au moment de la proposition de prêt immobilier.

Cette obligation ne s’applique qu’aux prêts immobiliers dont le taux d’intérêt est fixe, excluant ainsi les prêts à taux variable.

Pour être valide, le tableau d’amortissement doit obligatoirement inclure les éléments suivants :

  • Le montant du capital à amortir
  • Le montant des intérêts
  • Le montant de l’assurance emprunteur
  • La durée du prêt et le nombre d’échéances.

Si vous acceptez l’offre de prêt, la banque vous fournira un tableau d’amortissement définitif une fois les fonds débloqués.

Décryptage d’un tableau d’amortissement d’un prêt immobilier

Les libellés des colonnes et des rangées dans un tableau d’amortissement peuvent varier selon les institutions bancaires, mais les informations présentées demeurent les mêmes. Les colonnes principales que l’on retrouve généralement sont :

  • La périodicité, indiquant les dates et le nombre d’échéances (le numéro 1 correspond à la première mensualité ou première annuité)
  • Le montant total de chaque échéance, regroupant la part du capital, la part des intérêts et la part de l’assurance emprunteur
  • Les montants susmentionnés
  • Certains tableaux peuvent également contenir le cumul annuel du capital amorti, des intérêts et de l’assurance emprunteur.

À mesure que les mois et les années passent, vous constaterez que le capital amorti augmente progressivement tandis que le montant des intérêts diminue.

Simuler son propre tableau d’amortissement

Il est bon de savoir que vous avez la possibilité d’établir vous-même, à tout moment, un tableau d’amortissement pour votre prêt immobilier. En effet, certains sites internet mettent gratuitement à disposition des simulateurs ou des calculateurs pour réaliser une simulation personnalisée de prêt immobilier.

La démarche est simple. Il vous suffit d’entrer le montant du capital que vous souhaitez emprunter pour l’acquisition de votre bien immobilier, la durée du prêt, le taux d’intérêt ainsi que le taux de l’assurance emprunteur. En quelques minutes seulement, vous obtiendrez une estimation des mensualités d’un potentiel prêt immobilier, présentée sous la forme d’un tableau ou d’un graphique. L’avantage de cet outil réside dans la possibilité de moduler le montant du capital ou la durée pour adapter le prêt à votre capacité d’emprunt.